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Hamburg: Bürovermietungsmarkt 2009
Gutes Ergebnis für Hamburger Büromarkt
Der Büroflächenumsatz 2009 betrug laut Berechnungen des Hamburger Immobiliendienstleisters Colliers Grossmann & Berger rund 395.000 Quadratmeter. „Damit wird unsere Prognose von 400.000 Quadratmetern nur knapp verfehlt“, so Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Colliers Grossmann & Berger. Im Vergleich zum Vorjahr stellt das Ergebnis eine Verringerung des Vermietungsumsatzes von rund 28 Prozent dar. Die Betrachtung des 10-Jahres-Mittels von ca. 450.000 Quadratmetern verdeutlicht jedoch, dass der aktuelle Flächenumsatz ein solides Ergebnis darstellt. „Andere deutsche Bürohochburgen verzeichnen deutlich stärkere Umsatzrückgänge“, so Rehberg.
Viele Abschlüsse im kleinen Flächensegment
Knapp 70 Prozent aller Mietverträge im Jahr 2009 wurden im Flächensegment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen. Nur 10 Abschlüsse wurden hingegen über 5.000 Quadratmeter getätigt. Mit rund 15 Prozent waren die Beratungsunternehmen die umsatzstärkste Branche in 2009, gefolgt von der Branche Öffentliche Verwaltung, Verbände und Kirchen mit 14 Prozent und der Branche Bau und Immobilien mit 10 Prozent.
Leerstand weiter steigend
Das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot zum Ende des Jahres 2009 ist auf ca. 1.063.000 Quadratmeter angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies eine Zunahme um 2 Prozent auf 8,3 Prozent dar. Der Anteil an Neubauten bzw. umfassend sanierten Flächen liegt bei 51 Prozent des Leerstandes. Durch die Vielzahl an projektierten Bürogebäuden in 2007 und 2008 ist ein längerer Absorbierungsprozess in wirtschaftlich schwächeren Zeiten eine normale Entwicklung. „Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass insbesondere in diesen Marktphasen Neubauflächen stärker nachgefragt werden als Bestandsflächen“, erläutert Andreas Rehberg.
Spitzenmiete auf 23,30 Euro/ m² gesunken
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 Prozent des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) ist im Laufe des Jahres 2009 von 24,00 Euro auf 23,30 Euro pro Quadratmeter gesunken. „Das Preisniveau hat im Zuge der Wirtschaftskrise leicht nachgegeben. Büroflächen in Adresslagen mit gehobener Ausstattung werden jedoch auch weiterhin hohe Mieten erzielen können“, so Rehberg. Die gewichtete Durchschnittsmiete in Hamburg ist innerhalb eines Jahres von 13,50 Euro auf 13,20 Euro pro Quadratmeter gesunken. Auch diese Entwicklung verdeutlicht die Reaktion des Marktes auf die Krise.
City weiter Spitzenreiter
Die City ist auch 2009 wieder mit ca. 31 Prozent des Flächenumsatzes der Spitzenreiter auf dem Hamburger Büromarkt. Weit danach folgt mit 11 Prozent der Teilmarkt City Süd. Auf Platz drei folgt Barmbek mit 9 Prozent und auf Platz vier die HafenCity mit 7 Prozent. „Die HafenCity wird mit zunehmender infrastruktureller Entwicklung eine immer stärkere Rolle als eigenständiger Teilmarkt spielen und bietet zukünftig eine ernsthafte Alternative zur City“, sagt Andreas Rehberg.
„In 2010 wird sich der Hamburger Büromarkt mit einer stabilen Umsatzgröße seitwärts bewegen und ein ähnliches Niveau wie 2009 erreichen. Die Leerstandsquote wird sich im Laufe des Jahres aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens voraussichtlich auf 9 Prozent erhöhen. Die Mieten werden hingegen im Laufe des Jahres durch das erhöhte Flächenangebot und die geringere Nachfrage leicht nachgeben“, prognostiziert Rehberg.
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